Checkliste: Haus-/ Wohnungskauf

Hier ein Link zu einer ausdruckbaren Checkliste zum "Vor-Ort-ausfüllen"

http://www.helduser.de/fileadmin/docs/musterschreiben/Service-Formular-Hauskauf_Checkliste_Zweitbesichtigung.pdf

 

 

Übersicht Tipps zum Kauf einer Eigentumswohnung

 

Es ist für die meisten Menschen die Anschaffung des Lebens. Soll jedoch der Kauf einer Eigentumswohnung und der Traum von den eigenen vier Wänden nicht zum Alptraum werden, heißt es:  Erst prüfen, dann unterschreiben!

 

Mieten oder kaufen?

„Nie mehr Miete zahlen” - dieser Slogan täuscht. Denn statt Miete leistet der Wohnungseigentümer Zins- und Tilgungszahlungen und muss jeden Monat das so genannte „Hausgeld” zahlen – für Müllabfuhr, Heizung, Strom, Wasser und Straßenreinigung ebenso wie für Reparaturen in der Wohnung und im Gebäude.

 

Erst dann kaufen, wenn man es sich leisten kann

Eine Eigentumswohnung muss man sich „leisten” können. Nicht nur heute, sondern auch morgen. Ein finanzielles „Polster” läßt einen da ruhiger schlafen. Fallen staatliche Zuschüsse wie Eigenheimzulage und Baukindergeld nach acht Jahren weg oder steigt der Zinssatz für die Hypothek auch nur um ein halbes Prozent, müssen einige Tausender zusätzlich aufgebracht werden. Daher sollte mindestens ein Viertel des Kaufpreises aus Eigenkapital bestehen. Die 100-Prozent-Fremdfinanzierungen sind möglich - aber immer ein großes Risiko. Vorsicht zudem vor überhöhten Kaufpreisen. Die sind besonders dann gefährlich, wenn die eigenen Emotionen ins Spiel kommen - und man sich in ein Objekt "verliebt". Vergleichen und genaues Hinsehen haben noch niemandem geschadet!

 

Auf die Lage, Größe und Ausstattung kommt es an

Neben der Finanzierbarkeit spielen vor allem Lage (!!!), Größe und Ausstat-tung eine entschei­dende Rolle. Daher sollte man niemals eine Wohnung oder ein Haus kaufen, welches man vorher nicht selbst gesehen hat. Kein Prospekt zeigt den Müllcontainer, die Garagenzufahrt direkt vor dem Wohnzimmer-fenster oder die Bundesstraße, auf der Tag und Nacht der Lkw vorbeidonnern. Die Wohnung sollte den individuellen Bedürfnissen angepaßt sein - und nicht umgekehrt.

 

Vermietung und Wiederverkauf:
Für Kapitalanleger entscheidend

Wer eine Eigentumswohnung oder ein Haus als Kapitalanlage zur eigenen Altersvorsorge erwirbt, sollte in erster Linie zwar auch auf Lage, Größe und Ausstattung der Wohnung achten - dabei jedoch auch die Möglichkeiten langfristiger Vermietbarkeit oder Weiterveräußerung berücksichtigen. In „Plattenbauten" und "Wohnsilos” oder auf der Grünen Wiese muss zwar heute noch mancher not­gedrungen wohnen, doch in einigen Jahren werden diese Wohnungen kaum noch vermietbar oder verkäuflich sein.

 

Risiko: Abschreibungsmodelle und Mietgarantien

Steuervorteile sind zwar ein treffliches Werbeargument, doch setzen sie zunächst ein üppiges Einkommen voraus und sind vor allem stets zeitlich befristet. Noch größere Vorsicht ist bei „Mietgarantien” angebracht. Nur selten halten diese „Kapitalanlagen”, was Ihnen beim Kauf versprochen wurde. Meist wird nur eine kurzfristige „Garantie” gegeben. Zudem bleibt nach Abzug sämtlicher Bewirtschaftungskosten von der „Garantie-Miete” oft kein Cent übrig, um Zins und Tilgung für die Fremdfinanzierung zu zahlen.

 

Hände weg von 140-Prozent-Finanzierung

Der Gang zum Konkursrichter ist Ihnen sicher, wenn Sie bei überhöhten Kaufpreisen neben der „Miet-Garantie” noch eine vollständige Fremdfinan-zierung akzeptieren. Solche 130- oder 140-Prozent-Finanzierungen lassen dem Erwerber in der Regel keine Chance, sein eingesetztes Kapital am Ende noch zu retten.

 

Zusätzliche Kosten bei Umwandlungs- und Privatisierungsobjekten

Bei umgewandelten und privatisierten Mietwohnungen besteht ein weiteres Risiko darin, dass für nachträgliche Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnah-men bereits - häufig schon kurz nach Erwerb - zusätzliche Kosten entstehen, für die alle Wohnungseigentümer anteilig aufzukommen haben. Fallen dann Eigentümer wegen Zahlungsunfähigkeit aus, "dürfen" die anderen Eigentümer mitzahlen.

 

Eigennutzung kann am Kündigungsschutz scheitern

Der Erwerber einer umgewandelten oder privatisierten - aber noch vermieteten - Wohnung muss oft lange warten, bis er die Wohnung selbst beziehen kann. Die Anmeldung von Eigenbedarf kann, je nach aktueller Rechtssprechung, auch schon einmal erst nach zehn Jahren ab Eigentumsübergang möglich sein.

 

Besondere Prüfung bei Gebrauchtwohnungen

Werden Eigentumswohnungen „aus zweiter Hand” erworben, sollte man den Veräußerer auch nach der finanziellen Situation in der Gemeinschaft fragen und  sich über das Klima im Objekt erkundigen. Streiten die Eigentümer häufiger vor Gericht, sollte man seine Kaufentscheidung sorgfältig überdenken. Fragen Sie daher auch bei Nachbarn nach, die selbst nicht der Gemeinschaft angehören.

 

Neben wirtschaftlichen auch rechtliche Risiken beachten

Die Käufer von Eigentumswohnungen müssen sich darüber im klaren sein, dass außer wirtschaftlichen Risiken auch juristische Probleme zwischen Wohnungseigentümern entstehen können.

 

Herr in der Wohnung, aber nicht im Haus (!!!)

Jeder Wohnungseigentümer erwirbt echtes Eigentum, allerdings als Mischform aus Alleineigentum an seiner Wohnung und einem "Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum". Daher ist jeder Wohnungseigentümer nur Herr in seiner Wohnung, nie aber Herr im ganzen Haus. Er muss sich demokratischen Spielregeln der Wohnungseigentümergemeinschaft unterordnen. Ohne feste Regeln geht es nicht: Was im Einzelfall durch Mehrheit, oder nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer regelbar ist, ergibt sich aus den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes und der für jede Wohnungseigentumsanlage gesondert aufgestellten Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung.

 

Kostenverteilung, Stimmrecht und Nutzung - Änderung beachten

Der Verteilungsschlüssel für die Kosten der Verwaltung und der Bewirtschaftung ist gesetzlich geregelt. Er kann nur mit Zustimmung aller Eigentümer geändert werden. Das gleiche gilt für das Stimmrecht in der Wohnungseigentümer-Versammlung. Nach dem Gesetz hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Auch die zulässige Nutzung regelt sich grundsätzlich nach dem Gesetz. Da allerdings von diesen gesetzlichen Regelungen abgewichen werden kann, sind Änderungen in der Teilungserklärung besonders zu beachten.

 

(Quelle: Haus & Grund Deutschland)

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