Hausverwaltung von A - Z

Abberufung des Verwalters (fängt zwar mit "A" an, ist jedoch nach unserem Wunsch ein Stichwort, welches Sie bitte nie brauchen sollten...)

Die Abberufung des Hausverwalter kann durch mehrheitliche Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung (§ 26 Abs. 1 WEG)erfolgen. Im Regelfall wird die Abberufung aber im Verwaltervertrag auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Als wichtiger Grund kann das Fehlen des Vertrauensverhältnisses zwischen Hausverwalter und der Eigentümergemeinschaft gelten. Von einer Störung des Vertrauensverhältnisses kann gesprochen werden, wenn der Verwalter seinen vertraglichen Pflichten nicht oder nur unzureichend nachkommt. Diese könnten sein: Nichteinberufung oder ständig verspätete Einberufung der Eigentümerversammlung, Nichtvorlage der Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne, Nichtdurchführung von Beschlüssen, Unregelmäßigkeiten im Zahlungsverkehr oder gar Veruntreuung von Geldern der Gemeinschaft.
Kommt ein Mehrheitsbeschluss zur Abberufung des Hausverwalters trotz Vorliegen wichtiger Gründe nicht zustande, kann ein einzelner Wohnungseigentümer aufgrund seines Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung die Abberufung des Hausverwalters durch das Gericht verlangen.

 

Abdingbarkeit

Die Wohnungseigentümer können nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG von den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes abweichen. Durch Vereinbarungen kann das Verhältnis der Eigentümer untereinander geregelt werden. Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet nach abdingbaren (nicht zwingenden) und unabdingbaren (zwingenden) Vorschriften. Nur die abdingbaren Vorschriften können durch eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG geändert werden. Unabdingbar sind die zwingenden Vorschriften über die Zuordnung und Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum (§§ 1 Abs. 6, 5 Abs. 1 und 2 WEG). Auch die dem Verwalter auferlegten Aufgaben bzw. Pflichten (§ 27 Abs. 1 und 2 WEG) sind unabdingbar. Die Vorschriften über die Kostenverteilung oder das Stimmrecht (§§ 16 Abs. 2, 25 Abs. 2 WEG) können dagegen durch Vereinbarung geändert werden.

Anderkonto

Treuhandkonto, das in eigenem Namen, aber für fremde Rechnung unterhalten wird. Guthaben auf Anderkonten fallen bei Insolvenz des Treuhänders nicht in seine Vermögensmasse und sind daher besonders geschützt.

 

Beschlussanfechtung

Innerhalb von vier Wochen nachdem auf einer Eigentümerversammlung ein Beschluss gefasst wurde, kann dieser von jedem Eigentümer angefochten werden. Dies muss schriftlich über das zuständige Amtsgericht erfolgen. Ein Beschluss, der ohnehin nichtig ist, weil die Beschlusskompetenz der Eigentümer nicht vorhanden war oder gegen Rechtsvorschriften verstoßen wurde, braucht nicht angefochten zu werden. In diesem Fall reicht es, sich auf die Nichtigkeit zu berufen.

 

Betriebskosten

Betriebskosten sind die bei der Bewirtschaftung der Immobilie anfallenden Ausgaben, die auf den Mieter umgelegt werden können. Verbrauchsabhängige Kosten wie Heizung und Wasser müssen nach den Werten der Verbrauchserfassung umgelegt werden, verbrauchsunabhängige Kosten nach der Wohnfläche. Der Vermieter sollte auf alle Fälle im Mietvertrag Grundmiete und Nebenkosten getrennt aufführen. Eine prüffähige Nebenkostenabrechnung ist nach neuester Rechtsprechung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes zu erstellen.

 

Denkmalgeschützte Gebäude

Denkmalgeschütze Gebäude sind - im sanierten Zustand - nicht nur schön und repräsentativ, sondern können auch steuerlich interessant sein.
Kapitalanleger
haben folgende Möglichkeiten:
- Die
Modernisierungskosten können acht Jahre lang mit jeweils neun und vier weitere Jahren lang mit jeweils sieben Prozent von der Steuerschuld abgezogen werden
- neben
den Modernisierungskosten können auch die Anschaffungskosten von der Steuer abgesetzt werden: 40 Jahre lang 2,5% (bis Baujahr 1924); 50 Jahre lang 2% (ab Baujahr 1925)
- Objekte
mit hohen Modernisierungs- und geringen Anschaffungskosten sind für Anleger aufgrund der hohen Modernisierungs-Abschreibung besonders interessant.
Steuerersparnis bei Selbstnutzung. Wer ein Denkmalobjekt selbst bewohnt, kann die Denkmal-typischen Modernisierungskosten als Sonderausgaben steuerlich geltend machen, und zwar zu neunzig Prozent über zehn Jahre verteilt.

 

Dienstbarkeit

Dienstbarkeiten sind dingliche Rechte zugunsten Dritter und zu Lasten eines Grundstückseigentümers, die mit der Eintragung ins Grundbuch entstehen. Es existieren drei Typen der Dienstbarkeiten: die Grunddienstbarkeit (z.B. Wegerechte, Überfahrtsrechte, Leitungsrechte), die beschränkte persönliche Dienstbarkeit (z.B. Wohnungsrecht) und den Nießbrauch.

 

Eigentümerversammlung 

DAS wichtigste Organ der Eigentümergemeinschaft. Alle Vorhaben, Reparaturen oder Regelungen sind von der Gemeinschaft im Rahmen der Eigentümerversammlung und unter dem Vorsitz des Verwalters, der diese EV leitet und vorbereitet, zu diskutieren und mittels Beschlüssen zu fixieren. Diese Beschlüsse werden im Versammlungsprotokoll schriftlich festgehalten. Die Versammlung hat mindestens einmal jährlich stattzufinden und wird mit Einladung zur EV, die die einzelnen Tagesordnungspunkte enthält, bekannt gemacht und terminiert.

 

Eigentumswohnung

Der im normalen Sprachgebrauch übliche Begriff "Eigentumswohnung" wird im Wohnungseigentumsgesetz nicht verwendet, sondern als Wohneigentum bezeichnet. Gemeint sind damit die im Sondereigentum stehenden Teile eines Gebäudes in Verbindung mit dem Anteil am Gemeinschaftseigentum.

 

Energiepass

Der Energiepass ist ein auf ein Gebäude bezogenes Dokument, in dem der Energieverbrauch bzw. die Energieeffizienz dieses Gebäudes dargestellt ist. Ab dem 01.01.2008 ist er für alle Gebäude vorgeschrieben und muss bei Verkauf oder Vermietung vorgelegt werden. Der Energiepass soll eine Basis für Vergleiche schaffen und Anreize zur Energieeinsparung liefern. Für Neubauten ist er bereits seit 1995 erforderlich.


Entziehung (Wohnungseigentum)

Die Wohnungseigentümer können bei schweren Pflichtverletzungen (z. B auch bei entsprechenden Hausgeldrückständen) von dem betreffenden Eigentümer die Veräußerung des Wohnungseigentums verlangen. Die Eigentümer können über diese Maßnahme neuerdings mit einer einfachen Mehrheit, d. h., eine Mehrheit von mehr als der Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer, entscheiden.

 

Gebäudeversicherung

Die Gebäudeversicherung ist für Eigentümergemeinschaften gesetzlich vorgeschrieben. Sie umfasst verschiedene Gefahrenbereiche, z. B. Brand, Blitzschlag, Absturz von Flugobjekten, Sturm- und Hagelschäden; außerdem Schäden durch bestimmungswidrig ausgetretenes Leitungswasser, Rohrbruch und Frost. In diesem Fall wären die Bereiche Leitungswasser- und Gebäudebrandversicherung zusammengefasst.

 

Gemeinschaftsordnung

Die Wohnungseigentümer können ihr Verhältnis untereinander vom Wohnungseigentumsgesetz abweichend gestalten. Hierfür ist eine Vereinbarung erforderlich, bei der alle eingetragenen Eigentümer zustimmen müssen. Eine solche Vereinbarung ist jedoch nichtig, sofern sie unabdingbare Regelungen betrifft ( § 10 Abs. 2 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz).
Damit die Vereinbarung bei Eintritt eines neuen Eigentümers in die Gemeinschaft ihre Gültigkeit behält, ist eine Grundbucheintragung erforderlich.


Gesamtschuldnerische Haftung

Die aktuelle Rechtsprechung hat der bisher üblichen gesamtschuldnerischen Haftung bei Eigentümergemeinschaften eine Absage erteilt. Da die Eigentümergemeinschaft neuerdings als teilrechts- und damit voll geschäftsfähig gilt, haftet der einzelne Eigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft nur noch in der Höhe seines Miteigentums-Anteils. Ein Gläubiger kann sich allerdings auch an die - falls vorhanden - Instandhaltungsrücklage der WEG halten.

 

Gemeinschaftseigentum 

Bei der Klärung der Zugehörigkeit der jeweiligen Gebäudebestandteile ist auch hier wieder die Teilungserklärung zu Rate zu ziehen. Diese legt fest, was zu den einzelnen Begrifflichkeiten gehört. Ist etwas nicht klar, gilt entweder die gesetzliche Regelung oder ein eventueller Beschluss der Gemeinschaft. Grundsätzlich gilt aber – und das ist bitte nur als allgemeine Erläuterung der Begriffe zu verstehen – folgende Erklärung: Hierunter versteht man alle Gebäudebestandteile, die der allgemeinen Nutzung aller Eigentümer unterliegen wie beispielsweise das Treppenhaus, die Kellerräume, die Gartenanlage oder das Dach. Vereinfacht spricht man auch davon, dass der Bereich des Gemeinschaftseigentums an der Wohnungstür der einzelnen Wohnung aufhört.

Das Gemeinschaftseigentum beschränkt sich – einfach ausgedrückt – auf alle Räumlichkeiten, die der gemeinschaftlichen Nutzung unterliegen. Dies bedeutet aber nicht, dass sich nicht auch Gemeinschaftseigentum in Ihrer Wohnung befinden könnte. Die Fenster Ihrer Wohnung sind beispielsweise zwingend (vom Gesetzgeber vorgegeben) Gemeinschaftseigentum.

 

Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

Im Rahmen ordnungsgemäßer Hausverwaltung empfiehlt sich der Abschluss einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung.
Die Haus- bzw. Wohnungseigentümer haben eine allgemeine Verkehrssicherungspflicht und haften für Schäden, die Dritten durch das Gebäude (z. B. durch einen herunterfallenden Dachziegel) entstehen.


Hausgeld

Die Wohnungseigentümer müssen monatlich Vorauszahlungen für die laufenden Betriebskosten des Objektes zahlen. Die Überwachung der Zahlungen gehört zu den wichtigsten Aufgaben des Hausverwalters. Am Jahresende wird im Rahmen der Nebenkostenabrechnung über die Vorauszahlungen abgerechnet und diese den angefallenen Kosten gegenübergestellt.

 

Hausverwaltung

Die Hausverwaltung bzw. der Hausverwalter ist ein Betreuer und Dienstleister einer Wohnungseigentümergemeinschaft oder eines einzelnen Hauseigentümers. Seine Aufgaben und Verantwortlichkeit sind in einem Verwaltungsvertrag geregelt, bei einem Verwaltungsverhältnis mit einer WEG sind außerdem die gesetzlichen Regelungen maßgebend.

Hausverwaltung (auch Grundstücks- oder Immobilienverwaltung genannt), wird grundsätzlich unterschieden in
a) Miethausverwaltung und
b) WEG-Verwaltung.
Die Hausverwaltung wird meist von spezialisierten Gewerbebetrieben durchgeführt, in denen ausgebildete Fachkräfte für die kaufmännische (Kaufleute der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Immobilienfachwirte) und technische (Ingenieure, Handwerker) Verwaltung zuständig sind. Oft haben auch Grundstücksmakler und Bauträgerfirmen als Antwort auf die Nachfrage ihrer Kunden eine Hausverwaltungsabteilung eingerichtet.
a)
Miethausverwaltung

Miethausverwaltung (Zinshausverwaltung) bezeichnet die Verwaltung vermieteter Immobilien. Hierzu gehören Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude, Einkaufszentren, aber auch vermietete Eigentumswohnungen (Sondereigentumsverwaltung). Die Gemeinsamkeit besteht darin, dass der Eigentümer der Immobilie den Hausverwalter mit der Verwaltung seiner Immobilie beauftragt. Zur Verwaltung eines Mietobjektes gehört neben der technischen Überwachung, Instandhaltung und Instandsetzung des Bauwerkes sowie der Wohnungen und/oder Gewerberäume typischerweise das Inkasso der Mieten, die fristgerechte Zahlung der Versorgungsunternehmen und der öffentlichen Lasten, die Beauftragung und Zahlung von Handwerksfirmen und anderen für die Immobilie tätigen Dienstleistern, außerdem eine ordnungsgemäße Buchführung mit Erstellung regelmäßiger Abrechnungen über die Einnahmen und Ausgaben für den Eigentümer und Erstellung der jährlichen Abrechnungen über die Betriebskosten für die Mieter.
b)
WEG-Verwaltung

WEG-Verwaltung ist die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG), d. h. eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist gesetzlich gehalten, einen Verwalter (dies kann auch einer der Wohnungseigentümer selbst sein) zu bestellen. Die Aufgaben des Verwalters sind in den §§ 27 und 28 WEG geregelt.

Heizkostenabrechnung

Über die Heizkosten wird im Rahmen der jährlichen Hausgeldabrechnung abgerechnet. Die Heizkostenabrechnung selbst wird häufig von einem Abrechnungsunternehmen erstellt. Nach der Heizkostenverordnung müssen 50 bis 70 Prozent der Kosten verbrauchsabhängig umgelegt werden, der Rest nach der Wohnfläche. Zu den Heizkosten werden außerdem die Betriebskosten der Heizung gerechnet, d.h. Wartung, Emissionsmessung, Stromkosten und Kosten der Überwachung.

 

Instandhaltungsrücklage

Finanzielle Vorsorge für die Beseitigung auftretender Schäden oder Mängel, empfiehlt sich für jeden Eigentümer. Beim Wohnungseigentum gehört die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage zur ordnungsgemäßen Verwaltung. Jeder Eigentümer ist verpflichtet, sich an der Bildung der Rücklage zu beteiligen. Über die Höhe (DM je m² je Jahr) entscheidet die Eigentümerversammlung.

 

Immobilienverwaltung

Die Aufgaben einer Immobilienverwaltung im Allgemeinen sind: Kaufmännische Betreuung des Objektes (Abrechnung), Gewährleistung des langfristigen Werterhalts durch das Organisieren von Reparaturen und Sanierungen, Überwachung des laufenden Betriebs und Zahlungsverkehrs sowie des Zusammenlebens der Bewohner im Falle von Schwierigkeiten.

 

Jahresabrechnung

In der jährlich und auf Basis der Bestimmungen der TE oder ergänzender Beschlüsse erstellten Jahresabrechnung werden alle – sowohl umlagefähige als auch nicht umlagefähige – Kosten der Gemeinschaft abgerechnet. Sofern eine separate Heizkostenabrechnung eines externen Dienstleisters wie z.B. Techem, Brunata oder Minol erforderlich ist, ist diese Bestandteil der Jahresabrechnung. In der Abrechnung erhalten Sie Auskünfte über alle Ein- und Ausgaben der Gemeinschaft sowie über den Bestand der Instandhaltungsrücklage. Wie und wann diese erstellt wird, erfragen Sie bitte bei Beirat oder Verwaltung. Zu den elementaren Aufgaben einer Hausverwaltung gehört die jährliche Erstellung der Nebenkostenabrechnung spätestens sechs Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes. Da es vom Gesetzgeber keine genauen Vorgaben über Form und Inhalt der Nebenkostenabrechnung gibt, erfolgten im Laufe der Zeit diverse Festlegungen durch die Rechtsprechung. So muss die Abrechnung die reinen Ein- und Ausgaben aufweisen, nicht dazu gehören Forderungen und Verbindlichkeiten sowie Abgrenzungsposten. Bei letzteren gibt es jedoch für die Kosten der Wasser- und Energielieferung eine Ausnahme. Ferner muss die Abrechnung den Vermögensstatus der Eigentümergemeinschaft ( Rücklagen, Zinsen, Kontostände) darstellen.

 

Mehrheitsbeschluss

Die Eigentümer können die Angelegenheiten ordnungsmäßiger Verwaltung in einer beschlussfähigen Eigentümerversammlung durch einen Mehrheitsbeschluss regeln, sofern nicht eine abweichende Vereinbarung besteht. Diese könnte festlegen, dass bei bestimmten Belangen eine "qualifizierte Mehrheit", d. h. eine Zweidrittel- oder Dreiviertelmehrheit erforderlich ist. Im Rahmen der Erneuerung des WEG-Gesetzes wird die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaften erweitert. Die Eigentümer können künftig über bestimmte Fragen, z. B. der Modernisierung, mehrheitlich entscheiden wo bisher Einstimmigkeit erforderlich war.

 

Miteigentumsanteil
Beschreibt bei einer Eigentumswohnung, zu welchem Anteil der einzelne Wohnungseigentümer am Grundstück und am Gemeinschaftseigentum beteiligt ist. Die Höhe der Miteigentumsanteile ergibt sich aus der Teilungserklärung und wird im Grundbuch eingetragen. Anhand des Miteigentumsanteils erfolgt auch die Verteilung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums.

 

Nießbrauch 

das persönliche, nicht vererbbare dingliche Recht an einem fremden Gegenstand, die Nutzungen aus ihm zu ziehen (Nutznießung). Nießbrauch kann bestellt werden an beweglichen Sachen, an Grundstücken und an Rechten. Der Nießbraucher hat kein Verfügungsrecht über den Gegenstand, er darf ihn und seine Nutzungsart nicht ändern.

 

Protokoll

Über die Beschlüsse der Eigentümerversammlung wird üblicherweise vom Hausverwalter ein Protokoll erstellt. Die gefassten Beschlüsse sind allerdings auch ohne Versammlungsprotokoll gültig, sie erlangen konstitutiv, d. h. durch Verkündung Rechtsgültigkeit. Da es im Wohnungseigentumsrecht keine Festlegungen hinsichtlich des Protokolls gibt, empfiehlt es sich, diesen Punkt im Verwaltungsvertrag zu regeln. Das Protokoll sollte den Eigentümern spätestens eine Woche vor Ablauf der Monatsfrist, innerhalb derer die Eigentümer Widerspruch gegen einen Beschluss einlegen können, übersandt werden.

 

Rechtsfähigkeit

Bisher wurde eine Wohnungseigentümergemeinschaft vom Gesetzgeber nicht als juristische Person und damit als nicht rechtsfähig deklariert. Eine WEG konnte somit nicht am Rechtsgeschäft teilnehmen und beispielsweise ein Grundstück erwerben. Nach einem neuerlichen BGH-Urteil sind Eigentümergemeinschaften nun teilrechtsfähig. Damit verbunden ist auch eine Beschränkung der bisher gesamtschuldnerischen Haftung der Wohnungseigentümer auf den jeweiligen Miteigentumsanteil, jedoch kann sich ein Gläubiger der Gemeinschaft mit seiner Forderung auch an die Instandhaltungsrücklage halten.

 

Sondereigentum

Es unterliegt –in der Teilungserklärung festgelegt – der alleinigen Nutzung des einzelnen Wohnungseigentümers. ABER: Ausnahmen bestätigen die Regel! Fenster, Teile der Rohrleitungen oder in der Regel der oberste Belag der Terrasse sind Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum ist meist der Bestandteil der Immobilie, der zu Wohnzwecken bestimmt ist.

 

Sondereigentumsverwaltung

Als Sondereigentumsverwaltung bezeichnet man die individuelle Verwaltung der als Sondereigentum beschriebenen Räume. Dies kommt eher selten vor und ist eine individuelle Vereinbarung zwischen dem Verwalter und dem jeweiligen Wohnungseigentümer. Aufgabe des Verwalters wäre in diesem Fall, die Instandhaltung der Wohnung zu organisieren und, im Fall einer Vermietung, Ansprechpartner für den Mieter zu sein.

 

Sondernutzungsrecht    

Dieses wird häufig in der Teilungserklärung – und damit auch in den jeweiligen Kaufverträgen für die Eigentumswohnungen – ausgewiesen. Dieses Recht bezieht sich in der Regel auf Teile des Gemeinschaftseigentums, welches per Sondernutzungsrecht einem einzelnen Eigentümer zur alleinigen Nutzung überlassen wird, wie beispielsweise einzelnen Gartenflächen. Das Sondernutzungsrecht beinhaltet nur die Nutzung, nicht immer auch die Pflege oder Kosten der Unterhaltung. Regelungen hierzu finden Sie entweder in der Teilungserklärung oder in der Beschlusssammlung Ihrer Eigentümergemeinschaft.

 

Stimmrecht + Vertretung 

Jeder Eigentümer hat gemäß der Bestimmung der Teilungserklärung ein festgelegtes Stimmrecht. (Köpfe oder Miteigentumsanteil). Für den Fall, dass er/sie an einer Versammlung nicht teilnehmen kann oder möchte, ist es möglich eine Stimmrechtsvollmacht (möglichst mit Weisung!) an die berechtigten Personen zu erteilen. Wer dies ist, legt ebenfalls die Teilungserklärung fest.

 

Tagesordnung

Der Hausverwalter stellt üblicherweise vor der Einberufung einer Eigentümerversammlung eine Tagesordnung auf. Es kann nur über jene Punkte rechtswirksam abgestimmt werden, die in der Tagesordnung genannt wurden. Damit soll den Wohnungseigentümern die Gelegenheit gegeben werden, sich auf die entsprechenden Themen vorzubereiten und zu entscheiden, ob sie zur Versammlung erscheinen oder nicht. Wird auf der Eigentümerversammlung über einen Punkt abgestimmt, der nicht auf der Tagesordnung stand, wird der Beschluss trotzdem rechtskräftig, wenn nicht innerhalb eines Monats beim zuständigen Amtsgericht Widerspruch eingelegt wird.

 

Teileigentum

Dieses – dem Sondereigentum ähnlichen – Eigentum wird in aller Regel nicht zu Wohnzwecken genutzt. Meist sind Keller, Garagen oder Tiefgaragen- oder Außenstellplätze als Teileigentum ausgewiesen.

 

Teilungserklärung 

In der Teilungserklärung - diese erhält jeder Eigentümer zwingend bei Kauf seiner Wohnung vom Notar –  sind alle Daten, Zahlen und Fakten rund um die Gemeinschaft schriftlich fixiert. Abrechnungsjahr, Verteilungsschlüssel, Zahl der Wohnungen und deren Aufteilungen usw. Änderungen der Teilungserklärung sind - in nur ganz wenigen Fällen möglich - ausnahmslos in der Eigentümerversammlung zu beschließen. Sie ist quasi das Gebetbuch Ihrer Gemeinschaft und an die dortigen Bestimmungen und Regelungen haben sich alle zu halten. Ob man möchte oder nicht. Auch wir als Verwaltung haben die Bestimmungen der Teilungserklärung zu beachten und sind für deren Durchsetzung verantwortlich. Ergänzt, geändert oder aufgehoben können solche Regelungen innerhalb der TE nur über Beschlüsse oder Vereinbarungen der Gemeinschaft innerhalb von Eigentümerversammlungen. Hierbei sind die Voraussetzungen (Stichwort: doppelt qualifizierte Mehrheit) für eine Änderung oder Aufhebung seitens des Gesetzgebers entsprechend kompliziert. Allgemein sei noch gesagt, dass das Wohnungseigentumsrecht nicht mit dem Mietrecht zu vergleichen ist. Wo im Mietrecht relativ viel und bis ins Detail vom Gesetzgeber geregelt und vorgegeben ist, wird im Wohnungseigentumsrecht eher nach dem Prinzip der „herrschenden Rechtsmeinung“ agiert. Dieses basiert auf den ständig neuen und von unterschiedlichen Gerichten zudem auch noch unterschiedlich interpretierten Sichtweisen. Insgesamt bewegt man sich also im Bereich des Wohnungseigentumsrechts sehr viel häufiger in so genannten „Grauzonen“, sprich in bislang nicht eindeutig geregelten Bereichen. Dies macht die Entscheidung für oder gegen ein Vorhaben sowohl von Seiten der Gemeinschaft als auch seitens der Verwaltung nicht immer leicht.

 

Übernahmeprotokoll

Das Abnahmeprotokoll ist ein Schriftstück, das mindestens zwei Parteien bei der förmlichen Abnahme von Arbeiten oder bei der Übergabe einer Immobilie unterzeichnen. Mit der Unterschrift erlöschen gegenseitige Erfüllungsansprüche.

 

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes beim Grundbuchamt ist eine der Voraussetzungen für die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch (Umschreibung). Sie wird dann erteilt, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt, sichergestellt oder auch wenn Steuerfreiheit gegeben ist.

 

Verwalter der WEG

Verwalter sind jeweils von der Gemeinschaft per Beschluss und in Abstimmung mit den Bestimmungen der Teilungserklärung zum Verwalter des Gemeinschaftseigentums gewählt worden. Der maximale Bestellungszeitraum beträgt fünf Jahre. Aktuelle Daten entnehmen Sie bitte dem Protokoll der Eigentümerversammlung. Diese sollten Sie entweder von Ihrem Voreigentümer erhalten haben oder können diese bei uns (gegen Gebühr) in Kopie anfordern.

 

WEG

Das Wohnungseigentumsgesetz wurde im Jahr 1951 geschaffen, um die Begründung von Einzeleigentum an einer Immobilie zu ermöglichen. Hintergrund war der zügige Aufbau von Wohnraum nach dem Krieg. Im WEG sind die wesentlichen Dinge des Zusammenlebens innerhalb einer Eigentümergemeinschaft geregelt, weitere Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer ergeben sich den gefassten Beschlüssen und Vereinbarungen, der Teilungserklärung sowie der Gemeinschaftsordnung.

 

Wohnungseigentümergemeinschaft

Gemeinschaft aller aktuell im Grundbuch (WEG) eingetragener Eigentümer des gesamten Objekts und aller darin befindlicher Wohnungen/ Garagen / Gewerbe (Teilungserklärung). Als Wohnungseigentümergemeinschaft wird die Gesamtheit der Eigentümer einer Eigentums-Wohnanlage bezeichnet. Sie ist fast immer eine Zufallsgemeinschaft und entscheidet u. a. über Renovierungen, die Verwendung der Finanzmittel und die jährliche Abrechnung. Wichtigste Entscheidungsinstanz ist dabei die jährliche Eigentümerversammlung.

 

Verwaltungsbeirat  

Der Verwaltungsbeirat ist der von der Gemeinschaft im Rahmen einer Versammlung per Beschlussfassung zum Beirat bestimmten Eigentümer. Der Beirat hat keine aktive Befugnis oder Entscheidungsgewalt in puncto Verwaltung, ist aber dennoch ein wichtiges Bindeglied zwischen Gemeinschaft und Verwaltung. Der Beirat wird in viel Entscheidungsprozesse – stellvertretend für die Summe aller Eigentümer – einbezogen und vertritt deren Interessen. Er erhält mehr Einblick in die Abläufe der Verwaltung und kann und soll diese den anderen übermitteln. In der Regel führt der Beirat auch die jährliche Überprüfung der Buchhaltung durch, die die Grundlage für die Jahresabrechnung ist.

 

Zitterbeschluss

Der Zitterbeschluss bezeichnet einen Mehrheitsbeschluss einer Eigentümerversammlung, der durch Nichtanfechtung innerhalb der Monatsfrist rechtskräftig wird, obwohl beim vorliegenden Thema Einstimmigkeit erforderlich ist ( Die Beteiligten müssen einen Monat "zittern", ob eine Beschlussanfechtung kommt.) Auf diese Weise konnte bis vor einiger Zeit praktisch alles beschlossen werden. Der BGH hat in seiner "Jahrhundertentscheidung" im Jahr 2000 jedoch diese Art der Beschlussfassung für Regelungen, die gesetzesändernde Funktion haben oder Vereinbarungscharakter besitzen, als unzulässig erklärt.

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